Les différents types de location de bureaux

Lorsque l’on souhaite louer un bureau, il peut être difficile de savoir quel type de contrat choisir pour son entreprise. Dans cet article, nous vous parlerons des différents types existants à ce jour afin de savoir quel contrat choisir selon la situation.

La sous-location de bureaux

Définition de la sous-location

 

La sous-location de bureaux est un contrat liant un locataire de bureau à un sous-locataire qui occupera cet espace pendant une courte durée. Le bailleur doit être au courant de ce contrat et fixer avec le locataire un montant de location inférieur à celui que ce dernier paie déjà afin d’éviter que le locataire ne s’enrichisse sur le dos du sous-locataire.

 

Les conditions de la sous-location

 

Une sous-location doit avoir un montant, prêter un bureau ou tout autre espace de travail sans contrepartie ne constitue pas une sous-location. Une contrepartie est désignée comme étant un prix ou un service. Comme le confirme le bon exemple de Particuliers à Particuliers :

“La sous-location implique le paiement d’un prix, mais cette contrepartie financière peut aussi être donnée sous une autre forme. Ainsi, par exemple, le fait de loger une employée de maison dans une chambre de service louée par son employeur contre des heures de ménage constitue une sous-location.”

 

Le cadre juridique de la sous-location d’espace de travail

 

La loi Alur du 24 Mars 2014 modifie la loi n°86 du 23 Décembre 1986. Désormais, la sous-location d’un espace est conditionnée par une autorisation du bailleur donnée au locataire à destination du sous-locataire. Si un bailleur constate que son locataire sous-loue un espace sans son autorisation, il pourra résilier le bail, faire payer des dommages et intérêts voir même poursuivre le locataire en justice. Un bailleur n’a pas à justifier son refus s’il ne désire pas que son locataire sous-loue un espace de travail. Cette obligation est dûe aux risques, en cas d’incendie, de vol etc… Un locataire sera responsable des dégâts si il n’a pas déclaré la présence du sous-locataire au moment des faits.

 

Quand utiliser la sous-location ?

 

La sous-location est essentiellement une solution de court terme en raison des risques de celle-ci. De plus, les cas de figure où un locataire va sous-louer son espace pour une longue période sont extrêmement rares, pourquoi irait-il louer un espace pendant un an si il ne l’utilise pas ?

Au contraire, une solution de court terme avantage tous les protagonistes, en cas de vacances ou de toute autre absence, louer sa location permet de limiter les pertes.

Faire de la sous-location de bureau à Paris peut-être la solution pour travailler dans un bureau en limitant les frais dus au prix de l’immobilier parisien.

En conclusion, la sous-location peut être une bonne solution pour un locataire pour limiter ses frais immobiliers en partageant son espace avec un ou plusieurs futurs collaborateurs.

 

Le bail commercial

Le bail commercial est le bail classique pour la location de bureaux.

Définition du bail commercial

 

Contrairement à la sous-location, le bail commercial est une méthode classique mais également de long terme. Un bail commercial dure au minimum 9 ans et est renouvelable. Il est adapté à tout type de bureaux et à tout type d’entreprise, que ce soit une entreprise ayant une activité commerciale, artisanale ou libérale. Le bail commercial est aussi appelé « bail 3-6-9 » en raison des périodes triennales.

Une période triennale est une période qui se termine après 3, 6 et 9 ans après le début du bail commercial.

Cette période désigne le moment où le loyer peut être revisité mais surtout lorsque le locataire souhaite rompre le contrat.

Un exemple vaut 1000 explications, celui-ci trouvé sur Wikipedia explique bien la situation :

« Exemple : j’ai signé mon bail commercial le 12 octobre 2008. Ma première échéance triennale est donc prévue pour le 12 octobre 2011. Pour résilier au 12 octobre 2011, je dois respecter une période de préavis de 6 mois.

La dénonciation du bail par huissier doit donc intervenir au plus tard le 11 avril 2011. »

 

Les avantages du bail commercial

 

Un bailleur doit donc proposer ses bureaux pour une très longue durée. Un bail commercial est réglementé et le bailleur ne peut le rompre sauf dans cas exceptionnels, auquel cas, il devra indemniser le locataire. Un locataire signant un bail commercial peut également sous-louer ses bureaux (en respectant les conditions précédemment évoquées.) 

Après les 9 ans, le bail commercial devient un CDI. Le locataire peut par conséquent résilier le contrat à tout moment.

 

 

Les inconvénients du bail commercial

 

En raison de la durée minimum d’un bail commercial qui est de 9 ans, une activité qui ne décolle pas peut être délicate à gérer pour le locataire.

En effet, les seuls moments où le locataire peut rompre le bail commercial sont à la fin de chaque période triennale ou lors d’un départ en retraite. Lors de grands travaux type rénovations ou démolition, le bailleur peut mettre fin au bail.

Dans le cadre de la fin d’une période triennale, le locataire peut mettre fin au bail par acte d’huissier ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’est pas obligé de justifier la rupture du bail mais doit respecter un préavis de 6 mois avant le départ.

 

La condition du bail commercial quant à la location de bureaux

 

Dans le cas d’une location d’un espace destiné à contenir des bureaux et uniquement des bureaux, une règle litigieuse existe. Celle-ci fait que lors d’un renouvellement de bail, le second bail de 9 ans sera à un montant non plafonné contrairement au premier. Le loyer sera fixé par rapport au prix moyen de bureaux jugés comparables.

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé à partir de la troisième année à la demande d’un des deux partis du contrat. Cette révision s’appelle la révision triennale.

Cette révision doit être demandée par le biais d’un huissier ou d’une lettre recommandée avec accusé de réception en précisant le montant révisé. Cela peut être un avantage pour le locataire (dans le cadre d’une réduction) comme un inconvénient (dans le cadre d’une augmentation du prix du loyer.)

 

En conclusion, le bail commercial est à choisir si vous comptez avoir une activité qui durera dans le temps tout en ayant confiance en elle.

Le bail professionnel

 

Un bail professionnel comme son nom l’indique, est à usage professionnel uniquement. Si vous souhaitez faire de la location de bureau et y vivre, il vous faudra signer un bail mixte et non pas professionnel.

 

Définition du bail professionnel

 

Ce type de bail n’est pas destiné aux activités commerciales, il ne concerne que les professions libérales comme avocat, médecin… Un bail professionnel a une durée de 6 ans minimum et n’est pas soumet aux périodes triennales.

 

Les avantages du bail professionnel

Le bail professionnel est jugé comme étant plus souple que le bail commercial surtout en raison du fait qu’il est résiliable à tout moment avec un préavis de 6 mois pour le locataire uniquement tout en n’étant pas obligé d’émettre une justification. Là aussi, il peut sous-louer ses bureaux en demandant bien sûr l’autorisation à son bailleur. Le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire.

 

Les inconvénients du bail professionnel

 

Comme évoqué précédemment, un commerçant ne peut pas signer un bail professionnel. Étant peu réglementé, le locataire ne touchera aucune indemnité en cas de non renouvellement.

 

Le bail professionnel dans le cadre d’une location de bureau

Si l’on désire signer un bail professionnel, il faudra bien être au courant des modalités du bail, celui-ci n’étant pas le plus adapté contrairement au bail commercial.

 

Veuillez trouver ici un modèle de bail professionnel à utiliser.

 

Le bail de courte durée

Bail prévu par l’article L145-5 du code de commerce,  il désigne des baux de courtes durées uniquement. Il est utile pour les locataires de bureaux ne souhaitant pas d’installer pour une longue période, pour plusieurs raisons.

 

Définition du bail de courte durée

Ce bail est également appelé bail dérogatoire ou « bail précaire », il ne peut pas dépasser 3 ans et n’est pas considéré comme un bail commercial, le bailleur et le locataire de bureau y manifestent leur intention dans le contrat afin que le bail ne se transforme pas en bail commercial.

 

Les avantages du bail de courte durée

 

Un bail de courte durée est une bonne alternative pour ne pas s’engager sur un bail commercial lorsque l’on a aucune garantie de réussite. Il peut être intéressant d’abord louer des bureaux à l’aide d’un bail commercial afin de voir si son affaire décolle à terme ou non. Les problèmes pouvant être géographiques, un locataire pourra donc aisément changer de lieu grâce au bail de courte durée.

Les inconvénients du bail de courte durée

Un bail de courte durée doit être mentionné dans le contrat afin d’éviter que celui-ci soit considéré comme étant un bail commercial qui mettra à mal le locataire.

Un bail de courte durée n’est pas renouvelable hormis si la durée totale n’excède pas pas 3 ans, cette durée était limitée à deux ans avant le 1er Septembre 2014. Il est donc possible d’en signer plusieurs mais il est impossible d’en signer à la suite pour une longue durée. De plus, un bail commercial terminé ne peut pas se transformer en bail de courte durée (alors que l’inverse est possible.)

Le locataire de bureaux ne touchera aucune indemnité à la fin du bail de courte durée, si il ne quitte pas les lieux alors que le bail est fini, celui-ci sera automatiquement reconduit en bail commercial.

 

Le bail de courte durée et les bureaux

 

Vous l’aurez compris, il est intéressant pour une entreprise de louer des bureaux à courte durée afin de voir si l’activité peut décoller ou non. Ce bail convient par conséquent particulièrement bien aux startup innovantes ayant des idées qui peuvent faillir.

Le coworking, nouveau type de bureau à louer

De nos jours et grâce aux nouvelles méthodes de travail, il existe de nouvelles façons de louer des bureaux. L’une d’entre elle est la réservation d’un espace de coworking.

 

Qu’est-ce que le coworking ?

Le coworking est une nouvelle façon de travailler créée dans les Etats-Unis en 2005, elle désigne le fait de partager des bureaux avec d’autres entreprises dans le but d’échanger des idées et partager ses compétences avec les autres.

Cette méthode connait notoriété croissante dans le monde entier au fil des années.

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Beewake propose des espaces de coworking adaptés à vos besoins à Paris, New York… N’hésitez pas à consulter notre site internet www.beewake.fr pour voir nos différents espaces de travail en coworking.